Báo giá xây nhà thường tính theo m², nhưng con số đó không phải diện tích mảnh đất hay diện tích bạn đứng trong nhà. Móng, mái, sân thượng đều được quy đổi theo tỷ lệ riêng. Bài này giải thích cách quy đổi để bạn tự ước tính ngân sách trước khi kỹ sư đến khảo sát.
1. Ba loại “diện tích” dễ nhầm lẫn
- Diện tích xây dựng: phần đất mà công trình chiếm trên mặt bằng, tức diện tích tầng trệt (thường tính theo mép ngoài tường). Con số này dùng khi xin phép xây dựng và tính mật độ xây dựng.
- Diện tích sàn: tổng diện tích sàn của tất cả các tầng cộng lại. Nhà 80 m² một tầng, xây 4 tầng thì tổng diện tích sàn khoảng 320 m².
- Diện tích tính tiền thi công (diện tích quy đổi): là tổng diện tích sàn cộng thêm phần móng, mái, sân thượng, sân… sau khi nhân với hệ số. Đây là con số được nhân với đơn giá/m² để ra chi phí.
Hiểu đúng ba khái niệm này giúp bạn so sánh báo giá của nhiều đơn vị trên cùng một mặt bằng, tránh chuyện đơn giá rẻ nhưng diện tích quy đổi lại cao.
2. Công thức chung
Chi phí thi công ≈ Tổng diện tích quy đổi × Đơn giá/m²
Diện tích quy đổi của từng bộ phận = diện tích thực tế × hệ số. Cộng tất cả bộ phận lại là ra tổng. Chi phí này chưa gồm phá dỡ nhà cũ, ép cọc và VAT.
3. Hệ số quy đổi: cách Gia Khánh tính
Trang Báo giá của Gia Khánh đang áp dụng ba quy tắc sau:
| Bộ phận | Hệ số tính trên diện tích |
|---|---|
| Móng | 40% |
| Các tầng, tầng tum có mái che | 100% |
| Sân, sân thượng không có mái che | 30% |
Các hạng mục còn lại (ban công, mái, hầm, ô thông tầng…) được kỹ sư xác định sau khi khảo sát, vì phụ thuộc thiết kế thực tế.
4. Hệ số phổ biến trên thị trường để bạn đối chiếu
Mỗi nhà thầu quy đổi một kiểu. Dưới đây là mức tham khảo phổ biến trên thị trường, tổng hợp từ các bài hướng dẫn công khai. Các con số chỉ để hình dung, không phải cam kết của Gia Khánh. ⚠ cần xác nhận: toàn bộ bảng này
| Bộ phận | Hệ số tham khảo phổ biến |
|---|---|
| Móng đơn | 20% – 40% diện tích sàn tầng trệt |
| Móng băng | 50% (một số nơi 30% – 50% tùy số băng) |
| Móng cọc (đài móng trên cọc) | 30% – 50% |
| Móng bè | 80% – 100% |
| Tầng hầm | Theo độ sâu so với cốt vỉa hè: khoảng 150% (sâu dưới 1,3 m), 170% (1,3 – 1,7 m), 200% (1,7 – 2 m), 250% (từ 2 m trở lên) |
| Sàn các tầng có mái che | 100% |
| Ban công có mái che / không mái che | 70% / 50% |
| Sân thượng | 50% – 100% tùy diện tích và mức hoàn thiện (nhỏ thì tính cao hơn) |
| Mái tôn | 15% – 30% diện tích mái |
| Mái bê tông cốt thép (không lát / có lát gạch) | 50% / 60% |
| Mái ngói vì kèo sắt | 70% |
| Mái bê tông dán ngói | 100% |
| Sân trước, sân sau | 30% – 100%, thường giảm dần khi diện tích lớn |
| Ô thông tầng, giếng trời | Dưới 8 m²: tính 100%; từ 8 m² trở lên: khoảng 50% |
| Khoảng trống cầu thang | Thường tính 100% như sàn vì vẫn có kết cấu cầu thang; nên hỏi rõ từng nhà thầu ⚠ cần xác nhận |
Đơn giá chưa gồm VAT, chưa gồm phá dỡ và ép cọc. Báo giá chính xác sau khi khảo sát thực tế.
5. Ví dụ tính từng bước: nhà 5 × 20 m, 4 tầng + tum
Giả định: đất 5 × 20 m (100 m²). Nhà xây 5 × 16 m = 80 m², chừa 4 m sân trước (5 × 4 = 20 m²). Móng băng. Nhà 4 tầng (tính cả tầng trệt) và 1 tum có mái che 20 m². Sân thượng không mái là phần còn lại (80 − 20 = 60 m²). Áp dụng đúng các hệ số ở mục 3.
| Bộ phận | Diện tích thực | Hệ số | Quy đổi |
|---|---|---|---|
| Móng (băng) | 80 m² | 40% | 32 m² |
| 4 tầng | 4 × 80 = 320 m² | 100% | 320 m² |
| Tum có mái che | 20 m² | 100% | 20 m² |
| Sân thượng không mái | 60 m² | 30% | 18 m² |
| Sân trước | 20 m² | 30% | 6 m² |
| Tổng | 396 m² |
Nhân đơn giá (đơn giá nhà phố, nhà ống 2 – 5 tầng đang đăng trên trang Báo giá):
- Gói trọn gói: 396 × 5.000.000 = 1.980 triệu đồng
- Gói phần thô + nhân công hoàn thiện: 396 × 3.300.000 = 1.306,8 triệu đồng
Lưu ý khi đối chiếu báo giá khác:
- Nếu nhà thầu tính móng băng 50% thay vì 40%, diện tích quy đổi tăng thêm 8 m² (thành 404 m²).
- Nếu có tính thêm mái tum (ví dụ mái tôn 30%, mái bê tông 50%), tổng sẽ cao hơn. ⚠ cần xác nhận: hệ số mái khi áp dụng cho công trình của Gia Khánh
- Nếu nhà có ô thông tầng hoặc giếng trời, phần này có thể được trừ bớt hoặc giữ nguyên tùy cách tính.
- Kết quả trên chỉ là ước tính để dự trù ngân sách, chưa gồm VAT, phá dỡ, ép cọc và phát sinh do thay đổi thiết kế.
6. Vì sao mỗi nhà thầu một hệ số, và nên hỏi gì
Không có một văn bản bắt buộc áp dụng chung cho mọi báo giá. Các hệ số trên là thông lệ thị trường, mỗi đơn vị tự xây dựng bảng riêng dựa trên khối lượng bê tông, thép, nhân công thực tế của từng phần. Vì vậy hãy hỏi trước khi ký:
- Bảng hệ số cụ thể cho móng, mái, sân thượng, ban công, hầm. Yêu cầu ghi trong báo giá hoặc hợp đồng.
- Diện tích quy đổi tổng là bao nhiêu m², và tính từ mặt bằng nào.
- Ô thông tầng, giếng trời, khoảng trống cầu thang có được trừ không.
- Đơn giá áp dụng cho gói nào (phần thô hay trọn gói), vật tư ghi rõ chủng loại hay chưa.
- Những khoản nào chưa gồm: VAT, phá dỡ, ép cọc, giấy phép, hoàn thiện ngoài phạm vi gói.
7. Cách ước tính nhanh tại nhà
- Đo (hoặc lấy từ bản vẽ) diện tích xây dựng tầng trệt và số tầng.
- Liệt kê các bộ phận: móng, tầng, tum, sân thượng, sân, ban công, mái.
- Nhân từng bộ phận với hệ số, cộng lại.
- Nhân với đơn giá của gói bạn quan tâm. Ước tính thêm một khoản dự phòng cho các hạng mục chưa có trong báo giá.
- Gửi bản vẽ hoặc địa chỉ để kỹ sư khảo sát và chốt con số chính xác.
Muốn hiểu rộng hơn về các yếu tố ảnh hưởng tổng chi phí, đọc thêm Chi phí xây nhà phố trọn gói: những yếu tố quyết định tổng chi phí.
8. Câu hỏi thường gặp
Diện tích tính tiền thi công có bằng diện tích đất không?
Không. Đó là tổng diện tích sàn cộng phần móng, mái, sân thượng, sân sau khi quy đổi theo hệ số, thường lớn hơn diện tích sàn.
Tầng hầm tính hệ số bao nhiêu?
Thị trường thường tính từ khoảng 150% đến 250% tùy độ sâu. Hệ số cụ thể phụ thuộc thiết kế, địa chất và biện pháp thi công, nên cần khảo sát mới chốt được. ⚠ cần xác nhận
Sân thượng không có mái có phải tính tiền không?
Có, nhưng với hệ số thấp hơn sàn có mái vì khối lượng thi công ít hơn. Gia Khánh đang tính 30% cho sân, sân thượng không có mái che.
Vì sao hai nhà thầu báo cùng đơn giá nhưng tổng tiền khác nhau?
Thường do khác cách quy đổi diện tích (hệ số móng, mái, sân thượng) hoặc khác phạm vi vật tư. Hãy so sánh tổng diện tích quy đổi và bảng vật tư, đừng chỉ so đơn giá/m².
Con số ước tính tự tính có chính xác không?
Chỉ là mức tham khảo để dự trù ngân sách. Đơn giá chưa gồm VAT, chưa gồm phá dỡ và ép cọc. Báo giá chính xác sau khi khảo sát thực tế.
9. Nhận báo giá miễn phí cho ngôi nhà của bạn
Gửi diện tích đất, số tầng và khu vực, kỹ sư Gia Khánh sẽ khảo sát miễn phí và gửi bảng quy đổi diện tích kèm dự toán chi tiết từng hạng mục.
