Hỏi “xây nhà phố hết bao nhiêu một mét vuông” là câu đầu tiên của hầu hết gia chủ, nhưng đó mới là nửa câu hỏi. Hai căn nhà cùng đơn giá có thể chênh nhau hàng trăm triệu đồng vì cách tính diện tích, loại móng, mái, vật tư hoàn thiện và điều kiện thi công. Bài này giúp bạn đọc được một bản báo giá, biết khoản nào dễ phát sinh và nên hỏi nhà thầu những gì trước khi ký.
1. Đơn giá phần thô và đơn giá trọn gói khác nhau thế nào
- Phần thô: móng, khung bê tông cốt thép, xây tô, đường ống điện nước âm, chống thấm. Gia chủ thường tự lo vật tư hoàn thiện hoặc thuê nhân công hoàn thiện riêng.
- Trọn gói (chìa khóa trao tay): gồm cả phần thô và hoàn thiện (ốp lát, sơn bả, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện) theo bảng vật tư ghi trong hợp đồng.
Với nhà phố, nhà ống 2 – 5 tầng, đơn giá của Gia Khánh là 3.300.000 đ/m² cho gói phần thô + nhân công hoàn thiện và 5.000.000 đ/m² cho gói trọn gói (xem chi tiết tại Báo giá). Đơn giá chưa gồm VAT, chưa gồm phá dỡ và ép cọc. Báo giá chính xác sau khi khảo sát thực tế. Trên thị trường, mỗi nhà thầu báo một mức khác nhau, nhưng con số chỉ có nghĩa khi bạn biết nó đi kèm vật tư gì và được tính trên diện tích nào.
2. Diện tích tính giá không phải diện tích đất
Tổng chi phí = diện tích xây dựng quy đổi × đơn giá. Diện tích quy đổi gồm nhiều phần, mỗi phần nhân một hệ số riêng.
| Hạng mục | Cách tính phổ biến trên thị trường |
|---|---|
| Các tầng có mái che | 100% diện tích sàn |
| Móng đơn | khoảng 30 – 40% diện tích sàn |
| Móng băng | khoảng 20 – 70% tùy số băng và nguồn tính |
| Móng bè | khoảng 80% |
| Mái bê tông cốt thép | khoảng 50% |
| Mái tôn | khoảng 15% |
| Sân thượng, tum | từ 30 – 100% tùy quy mô và hạng mục đi kèm |
| Tầng hầm | khoảng 150 – 250% |
Mức tham khảo thị trường Hà Nội 2025–2026 theo batdongsan.com.vn và VTC News ⚠ cần xác nhận. Hệ số thực tế do từng nhà thầu quy định trong hợp đồng.
Ví dụ trong nguồn tham khảo: nhà 3 tầng, sàn 50 m², móng băng, mái bê tông cốt thép quy đổi ra khoảng 200 m² tính giá. Vì vậy hãy yêu cầu nhà thầu ghi từng hệ số vào báo giá. Cách tính chi tiết xem thêm tại Cách tính diện tích xây dựng.
3. Các yếu tố quyết định tổng chi phí
Diện tích và số tầng
Nhà càng nhiều tầng, chi phí móng và khung chịu lực càng tăng. Nhà quá nhỏ lại khiến đơn giá trên mỗi m² cao hơn, vì cầu thang, vệ sinh, hệ thống điện nước chiếm tỷ trọng lớn.
Loại móng
Móng đơn, móng băng, móng bè (hoặc móng cọc) cho ra khối lượng bê tông và thép rất khác nhau. Loại móng phụ thuộc tải trọng, số tầng và nền đất, nên cần kỹ sư xem hiện trạng thay vì chọn theo thói quen.
Mái
Mái bê tông cốt thép, mái tôn, mái ngói hay mái thái khác nhau cả về khối lượng lẫn nhân công và chống thấm. Mái dốc, nhiều góc thường tốn hơn mái bằng.
Vật tư hoàn thiện
Đây là phần dễ làm lệch ngân sách nhất. Cùng một căn nhà, chọn gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa ở phân khúc khác nhau có thể kéo tổng chi phí lên hoặc xuống rõ rệt. Hãy yêu cầu bảng vật tư ghi thương hiệu, mã sản phẩm, quy cách.
Mặt tiền, ngõ hẹp và vận chuyển
Nhà trong ngõ nhỏ, xe tải không vào được, phải trung chuyển vật liệu bằng sức người hoặc xe nhỏ sẽ tốn thêm nhân công và thời gian. Công trình mặt phố cấm tải theo giờ cũng cần sắp xếp lịch đổ bê tông, giao vật liệu.
Địa chất và hiện trạng đất
Nền đất yếu, có ao, hố, mực nước ngầm cao có thể phải gia cố hoặc ép cọc. Địa hình phức tạp cần san lấp, thêm máy móc. Cần khảo sát thực tế trước khi chốt giá.
Thiết kế phức tạp
Mặt tiền nhiều phào chỉ, kiến trúc tân cổ điển, giếng trời, ban công cong, nhịp lớn đều làm tăng khối lượng và công sức thi công. Thiết kế tối giản giúp tiết kiệm đáng kể.
4. Các khoản chi phí ngoài đơn giá
Nhiều gia chủ chỉ lấy đơn giá nhân diện tích rồi bỏ sót một loạt khoản. Hãy tự lập danh sách và hỏi nhà thầu khoản nào đã gồm:
- Xin phép xây dựng, thiết kế bản vẽ: kiểm tra khu đất của bạn có thuộc diện cần giấy phép không và ai làm thủ tục.
- Phá dỡ nhà cũ và vận chuyển phế thải.
- Ép cọc, gia cố nền khi địa chất yêu cầu.
- Điện nước tạm phục vụ thi công, khi chưa có đồng hồ riêng.
- Hàng rào, sân vườn, cổng, cảnh quan.
- Nội thất rời, điều hòa, bình nóng lạnh.
- VAT.
Đơn giá chưa gồm VAT, chưa gồm phá dỡ và ép cọc. Báo giá chính xác sau khi khảo sát thực tế.
5. Cách hạn chế chi phí phát sinh
- Chốt thiết kế trước khi thi công. Sửa bản vẽ giữa chừng là nguyên nhân phát sinh phổ biến nhất.
- Yêu cầu dự toán chi tiết từng hạng mục, không chỉ một con số tổng.
- Ghi bảng vật tư vào hợp đồng, kèm quy định đổi vật tư (chỉ đổi khi hai bên đồng ý bằng văn bản hoặc tin nhắn).
- Dự trù một khoản dự phòng cho điều chưa lường trước ⚠ cần xác nhận: mức dự phòng nên khuyến nghị.
- Thanh toán theo giai đoạn nghiệm thu, không trả dồn trước.
- Khảo sát thực tế đất và lối vào trước khi nhận báo giá cuối.
- Phân kỳ hoàn thiện những khu chưa cần dùng ngay để giảm áp lực ngân sách ban đầu.
6. Checklist hỏi nhà thầu trước khi ký
- Đơn giá này là phần thô hay trọn gói? Gồm những hạng mục nào?
- Diện tích tính giá của nhà tôi là bao nhiêu, từng hệ số móng, mái, sân thượng ra sao?
- Bảng vật tư ghi thương hiệu, chủng loại chưa?
- Phá dỡ, ép cọc, giấy phép, điện nước tạm, VAT đã gồm hay tính riêng?
- Khoản phát sinh được báo giá và chờ tôi đồng ý thế nào?
- Lịch thanh toán theo mốc nào? Ai giám sát tại công trình?
- Bảo hành từng hạng mục bao lâu, ghi trong hợp đồng không?
- Nhà trong ngõ nhỏ thì vận chuyển, thi công xử lý ra sao?
Xem thêm bảng báo giá và dịch vụ xây nhà trọn gói của Gia Khánh.
7. Câu hỏi thường gặp
Vì sao báo giá của các nhà thầu chênh nhau nhiều?
Thường do khác phạm vi (phần thô hay trọn gói), khác cách quy đổi diện tích, khác chủng loại vật tư, hoặc có nhà thầu chưa tính một số khoản ngoài. Hãy so sánh trên cùng một bảng hạng mục.
Đơn giá trọn gói đã gồm nội thất chưa?
Thường không gồm nội thất rời, điều hòa, bình nóng lạnh. Cần ghi rõ trong hợp đồng.
Xin phép xây dựng có nằm trong đơn giá không?
Thường tính riêng. Hãy hỏi nhà thầu có hỗ trợ thủ tục không và phí ra sao ⚠ cần xác nhận: phạm vi hỗ trợ pháp lý của Gia Khánh.
Nhà trong ngõ nhỏ có đắt hơn không?
Có thể, do vận chuyển vật liệu khó hơn. Mức tăng phụ thuộc điều kiện đường vào, nên cần khảo sát thực tế.
Làm sao để biết chi phí cuối cùng?
Sau khi khảo sát đất, chốt thiết kế và bảng vật tư, bạn sẽ có dự toán chi tiết. Trước đó mọi con số chỉ mang tính tham khảo.
Nhận báo giá miễn phí cho ngôi nhà của bạn
Gửi địa chỉ, diện tích đất và số tầng dự kiến, Gia Khánh sẽ khảo sát miễn phí và gửi dự toán chi tiết từng hạng mục.
